上海楼市调控 法拍房纳入限购

​1月25日,阿里拍卖上又有10套上海的法拍房落了锤。
 
和过往几个月一样,热度依然高涨,最终的成交价均大幅高于市场价、评估价。
 
浦东新区德州路一套51.8平方米的老房子评估价270.7万元,经过373次出价成交价最终定格在536万元,近乎翻倍,每平方单价高达10.35万元。
 
 
另一套位于浦东新区栖山路上36.86平方米的老公房,经过206次出价,最终成交价高出市场价106%。
 
多人竞价、高溢价成交成了当前上海法拍房的真实写照。
 
有法拍房从业人员称其为“限购前最后的疯狂”。
 
当天,上海楼市调控打补丁,法拍房被纳入限购。《国际金融报》记者从公拍网司法拍卖频道看到,上海法院司法拍卖的上海市商品住房目前已纳入限购政策范围。
 
公拍网司法拍卖页面要求,竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格。这也意味着单身人士限购一套,家庭限购二套。拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。此外,剩余价款需在十日内向执行法院提交。
 
 
《国际金融报》记者据此拨打上海市房管局热线,但截至发稿前仍未联系上。
 
上海中原首席分析师卢文曦认为,虽然法拍房只是一个非常小众的市场,但从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款,但后来贷款也能解决部分杠杆问题,加上去年下半年楼市火热,法拍房也成为投机的门路之一。法拍房施行限购是对原有限购的“补漏”,一是确保限购限贷的效果,二是继续震慑市场,说明调控的政策储备还有很多,会给市场中的乱象给予精准打击。
 
5天前的1月21日晚间,上海曾发布楼市调控新政,要求明确严格执行住房限购政策,对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
 
此前一线城市中只有上海法拍房不限购,北京、广州、深圳的法拍住宅和二手房的交易一样严格限购,这也让很多没有购房资格或购房名额已用完的人将目光聚焦于此,他们绕道法拍房市场,“曲线救国”或实现或夯实了房产梦。
 
蓝鲸法拍数据显示,2020年上海法拍房挂牌2266套,成交1665套,挂牌量和最终成交量相较过往两年变动并不大,但73.48%的成交量创下5年来新高,2016-2019年,其成交量均在63%-64%左右。
 
同时,法拍房市场的热度几乎与二手房市场步调一致。2020年4月开始,法拍房的成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%(即逐步超越评估价成交)。
 
2020年3月,上海市场法拍房套均报名人数为5人(中位数),4月这一数量开始突破10人(中位数),超过一半的房子的报名人数都超过了10人。多人围猎、轮番竞价造成了法拍房价格持续走高。
 
在蓝鲸法拍总经理王胜蓝看来,2020年上海法拍房市场火热主要原因是整体二手房市场复苏,整体市场买房热度较高,会引起很多被限购家庭的恐慌感。法拍房作为唯一合法不限购的途径,自然会有很多被限购的家庭愿意提前支付溢价。
 
王胜蓝认为,限购之后,对于那些没户口或者社保不满5年提前想在上海安家落户的家庭来说,负面影响最大,这意味着其在上海住宅限购的路全部被堵死。但是对于有上海二手房新房购买资格的家庭来说,却是一个利好。因为法拍房起拍价格低,税费各付,实际到手价可能相较二手房更有优势。

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